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Quand la nuisance sonore devient-elle un vice caché ?
On visite un appartement en pleine journée.
Tout semble parfait.
Puis, après l’emménagement, les bruits apparaissent : pas du voisin du dessus, chaudière collective, vibrations, mauvaise isolation phonique, bruits d’une installation voisine…
Et une question se pose :
Le bruit peut-il constituer un vice caché ?
Oui, dans certaines circonstances.
Mais entendre ses voisins ne suffit évidemment pas.
Pour comprendre pourquoi, il faut revenir aux règles de la garantie des vices cachés.
Les conditions sont strictes
L’article 1641 du Code civil impose notamment que le défaut soit caché, qu’il existe au moment de la vente et qu’il soit suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou aurait payé moins cher, s’il l’avait connu.
Le vice doit donc être apprécié concrètement.
Et le caractère caché ne signifie pas simplement que l’acquéreur n’a pas vu le problème.
Il faut également tenir compte de ce qu’il pouvait réellement connaître lors de la vente.
La Cour de cassation rappelle ainsi régulièrement que le vice apparent est celui dont l’acquéreur pouvait connaître la cause et l’ampleur.
La clause d'exclusion change-t-elle la situation ?
Dans les ventes entre particuliers, l’acte contient très fréquemment une clause par laquelle le vendeur s’exonère de la garantie des vices cachés.
Cette clause peut protéger le vendeur qui ignorait le vice.
Mais elle n’est pas une immunité générale.
Si le vendeur connaissait le vice au moment de la vente, sa mauvaise foi peut permettre à l’acquéreur de dépasser cette clause.
Et c’est précisément ce que certaines affaires de nuisances sonores permettent d’illustrer.
Illustrations
Premier cas : les chaudières qui rendent l'appartement difficile à vivre
Dans un arrêt du 6 octobre 2004, la Cour de cassation a examiné le cas d’acquéreurs se plaignant de bruits assourdissants provenant des chaudières de l’immeuble.
La cour d’appel avait considéré que le problème ne pouvait pas constituer un vice caché puisque les chaudières étaient situées à l’extérieur de l’appartement vendu.
La Cour de cassation a censuré cette analyse.
Elle rappelle que l’article 1641 ne prévoit aucune condition selon laquelle le vice devrait nécessairement être situé physiquement à l’intérieur du logement.
Un équipement collectif extérieur à l’appartement peut donc être à l’origine d’un vice caché s’il affecte l’usage du bien vendu.
C’est une décision particulièrement intéressante pour les copropriétés : l’origine matérielle de la nuisance ne suffit pas à écarter la garantie.
Deuxième cas : une mauvaise isolation phonique, mais pas de vice caché
La solution peut être radicalement différente.
Dans un arrêt du 20 janvier 2015, des acquéreurs se plaignaient de l’insuffisance de l’isolation phonique de leur appartement.
Ils entendaient notamment les pas, les conversations et la télévision des voisins de l’étage supérieur.
Une expertise confirmait une médiocre isolation acoustique.
Pourtant, la Cour de cassation a approuvé le rejet de leur demande fondée sur les vices cachés.
Pourquoi ?
L’immeuble était ancien.
La médiocrité de l’isolation phonique était considérée comme relativement courante dans ce type de bâtiment.
Les acquéreurs avaient pu constater l’ancienneté de l’immeuble lors de leurs visites.
Et surtout, il n’était pas démontré que les bruits excédaient un niveau normal ou que le logement était impropre à son usage d’habitation.
Conclusion : une isolation phonique médiocre ne constitue pas automatiquement un vice caché.
Troisième cas : le bruit existe, mais l'acquéreur n'en mesure pas l'ampleur
Voici une situation particulièrement intéressante.
Dans un arrêt du 13 février 2020, un acquéreur avait acheté un appartement dont le système de chauffage était à l’origine de nuisances sonores.
Le problème avait été évoqué avant la vente.
Un procès-verbal d’assemblée générale mentionnait notamment des bruits provenant du système de chauffage.
L’acquéreur avait donc été informé de l’existence de nuisances.
Mais il soutenait qu’il n’avait pas pu en mesurer l’importance réelle.
Et surtout, le vendeur avait lui-même écrit au syndic avant la vente.
Ses courriels faisaient état de bruits quotidiens, parfois présents jour et nuit, qu’il décrivait comme particulièrement difficiles à supporter.
La cour d’appel avait néanmoins considéré que la clause d’exclusion de garantie devait s’appliquer, la mauvaise foi du vendeur n’étant pas suffisamment établie.
La Cour de cassation a cassé cette décision.
Elle reproche aux juges de ne pas avoir suffisamment recherché si les courriels du vendeur démontraient qu’il connaissait réellement l’ampleur et les conséquences des nuisances.
La leçon est importante :
savoir qu’il existe « un peu de bruit » n’est pas nécessairement savoir qu’il existe une nuisance grave.
Et lorsqu’une clause d’exclusion figure dans l’acte, cette distinction peut devenir déterminante.
Quatrième cas : le vendeur connaissait les nuisances avant la vente
Dans un arrêt du 20 octobre 2010, la situation était beaucoup plus lourde.
L’appartement présentait des défauts d’isolation acoustique importants.
Une simple cloison séparait notamment certains espaces et ne permettait pas d’isoler correctement les bruits d’une occupation normale.
Les éléments du dossier permettaient de retenir que le vendeur connaissait les problèmes acoustiques.
Il avait notamment été personnellement confronté aux nuisances et des éléments du dossier montraient qu’il avait connaissance des difficultés liées aux travaux et à la configuration des lieux.
Les nuisances concernaient plusieurs parties de l’appartement et rendaient son utilisation particulièrement désagréable.
La cour d’appel avait considéré que le défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix du bien, voire sur la décision même de l’acquérir.
Elle avait donc prononcé la résolution de la vente et accordé des dommages-intérêts à l’acquéreur.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du vendeur.
Ici, le bruit n’était plus une simple caractéristique acoustique d’un immeuble ancien : il affectait suffisamment l’usage du logement et le vendeur en avait connaissance.
Cinquième cas : un sol peut-il lui-même être à l’origine des nuisances ?
Une autre affaire permet de mesurer toute la difficulté de la qualification.
Des acquéreurs avaient découvert qu’un appartement avait déjà fait l’objet, des années auparavant, d’une condamnation pour des troubles anormaux de voisinage liés au revêtement de sol en marbre.
Les anciens propriétaires avaient été condamnés à réaliser des travaux pour faire cesser les nuisances sonores causées aux voisins.
Les acquéreurs ont notamment invoqué la garantie des vices cachés.
La cour d’appel a rejeté leur demande, considérant que le sol en marbre ne rendait pas l’appartement impropre à sa destination et que les nuisances pouvaient être évitées par la pose de tapis.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en 2021.
Elle n’a donc pas consacré, dans cette affaire, l’existence d’un vice caché.
Cette affaire est intéressante parce qu’elle montre qu’un problème de nuisance sonore peut être réel et juridiquement documenté sans pour autant remplir automatiquement les conditions de l’article 1641.
Ce que ces affaires nous apprennent
Ces décisions permettent de dégager une règle simple.
Il ne suffit pas de dire :
« Mon appartement est bruyant. »
Il faut démontrer beaucoup davantage.
Le bruit existait-il déjà lors de la vente ?
Était-il caché ?
L’acquéreur pouvait-il réellement en mesurer l’ampleur ?
Est-il suffisamment important pour diminuer sérieusement l’usage du logement ?
Aurait-il acheté au même prix s’il avait connu la situation ?
Et surtout :
le vendeur savait-il réellement ce qu’il vendait ?
Car c’est souvent cette dernière question qui devient essentielle lorsque l’acte contient une clause d’exclusion de garantie.
Un appartement ancien dans lequel on entend occasionnellement les voisins n’est pas nécessairement atteint d’un vice caché.
Un appartement dans lequel des nuisances permanentes rendent la vie quotidienne particulièrement difficile peut être dans une situation totalement différente.
Et lorsque le vendeur avait déjà écrit au syndic, participé à des procédures ou signalé pendant des années l’existence de nuisances qu’il n’a pas révélées, le dossier prend une toute autre dimension.
En matière de vice caché, le silence du logement n’est donc pas le seul sujet.
Il y a aussi le silence du vendeur.
Que savait-il au moment de signer ?
C’est parfois cette question qui fait toute la différence.
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