Le marché immobilier de Balaruc-les-Bains
Balaruc-les-Bains, une commune thermale entre Sète et l’étang de Thau
Située au bord de l’étang de Thau, Balaruc-les-Bains bénéficie d’un environnement privilégié et d’une identité particulière, notamment grâce à son activité thermale. La commune attire des profils variés, à la recherche d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement immobilier. Ces caractéristiques se reflètent dans un marché immobilier marqué par une forte présence de logements destinés à la résidence secondaire.
Dans ce contexte, Promesses Immobilières accompagne les vendeurs et les acquéreurs dans leurs projets à Balaruc-les-Bains et plus largement sur le Bassin de Thau. Agence immobilière indépendante fondée par Sabine Lemaire, diplômée notaire, elle associe connaissance du marché local, expertise juridique et valorisation professionnelle des biens.
Située dans l’Hérault, sur la rive nord de l’étang de Thau, Balaruc-les-Bains occupe une place particulière au sein du Bassin de Thau.
Connue pour son activité thermale et pour sa situation au bord de l’étang, la commune bénéficie d’une identité très différente de celle des communes résidentielles de l’intérieur du bassin.
Balaruc-les-Bains appartient à Sète Agglopôle Méditerranée et couvre environ 8,67 km².
Selon les dernières données disponibles de l’INSEE, portant sur 2023, la commune compte :
- 7 139 habitants ;
- environ 822 habitants/km² ;
- 7 729 logements ;
- 3 442 résidences principales ;
- 4 197 résidences secondaires et logements occasionnels ;
- 90 logements vacants ;
- environ 65 % de propriétaires occupants.
La structure du parc immobilier est particulièrement caractéristique de Balaruc-les-Bains : les résidences secondaires représentent 54,3 % de l’ensemble des logements, contre 44,5 % pour les résidences principales et seulement 1,2 % pour les logements vacants.
Balaruc-les-Bains se distingue donc nettement d’une commune comme Gigean, où l’habitat est essentiellement occupé à l’année.
Cette forte proportion de résidences secondaires est directement liée au caractère thermal et touristique de la commune ainsi qu’à sa situation au bord de l’étang de Thau.
La population de Balaruc-les-Bains a légèrement progressé ces dernières années.
| Année | Population |
|---|---|
| 2012 | 6 886 |
| 2017 | 6 751 |
| 2023 | 7 139 |
Entre 2017 et 2023, la commune a ainsi gagné 388 habitants, soit une progression de 5,75 %.
L’INSEE indique une évolution annuelle moyenne de la population de +0,9 % par an entre 2017 et 2023.
La structure par âge est également une caractéristique importante de Balaruc-les-Bains.
En 2023 :
- 13,3 % des habitants ont moins de 15 ans ;
- 12,6 % ont entre 25 et 39 ans ;
- 19,6 % ont entre 40 et 54 ans ;
- 23,1 % ont entre 65 et 79 ans ;
- 8,9 % ont 80 ans ou plus.
Les personnes âgées de 65 ans ou plus représentent ainsi environ 32 % de la population.
Cette structure démographique constitue une caractéristique importante du marché immobilier local.
Balaruc-les-Bains bénéficie d’un positionnement singulier dans l’Hérault. Station thermale reconnue, la commune attire chaque année une clientèle importante, générant une dynamique immobilière spécifique.
Le marché local est fortement marqué par :
- les appartements en résidence,
- les biens proches des thermes,
- les logements destinés à la location saisonnière ou curiste,
- les maisons situées dans des quartiers résidentiels plus calmes.
Cette configuration crée un équilibre particulier entre investissement locatif et habitat permanent.
Un parc immobilier en forte progression
Le nombre de logements a fortement augmenté à Balaruc-les-Bains au cours des dernières décennies.
Entre 1999 et 2023, le parc immobilier est ainsi passé de 5 748 à 7 729 logements, soit près de 2 000 logements supplémentaires.
Le nombre de résidences secondaires a également progressé sur la période, passant de 3 313 en 1999 à 4 197 en 2023.
À l’inverse, le nombre de logements vacants est particulièrement faible : seulement 90 logements en 2023, soit 1,2 % du parc.
Le marché immobilier de Balaruc-les-Bains est principalement constitué d’appartements.
En 2023, le parc comptait environ :
- 5 260 appartements, soit 68,1 % des logements ;
- 2 454 maisons, soit 31,7 %.
Cette répartition explique pourquoi le marché des appartements représente une part très importante des transactions immobilières réalisées dans la commune.
Balaruc-les-Bains présente donc un profil immobilier très différent de communes comme Gigean, Poussan ou Montbazin, où la maison individuelle occupe une place beaucoup plus importante.
Vivre à Balaruc-les-Bains : thermalisme, étang de Thau et équipements
Balaruc-les-Bains bénéficie d’une identité particulière liée au thermalisme.
Le thermalisme occupe une place importante dans l’économie de Balaruc-les-Bains. En 2025, les Thermes ont accueilli 51 113 curistes en cure médicalisée, confirmant leur position de première station thermale de France en fréquentation. La fréquentation a progressé de 1,7 % par rapport à 2024.
Cette activité contribue directement à l’économie locale, notamment à travers l’hébergement, la restauration, les commerces et les services, et participe à l’attractivité de la commune tout au long de la saison thermale.
Balaruc-les-Bains dispose de 4 écoles accueillant plus de 500 enfants, avec deux écoles maternelles et deux écoles élémentaires. La commune ne possède en revanche ni collège ni lycée sur son territoire. Côté loisirs et sport, le PLU recense 25 équipements sportifs et 34 clubs et associations, avec notamment un complexe sportif, un stade de football, des courts de tennis, des terrains de beach, un skatepark, un city stade et le centre nautique Manuréva. La commune bénéficie également d’une offre complète de commerces, de services et de professionnels de santé, avec notamment des commerces alimentaires, boulangeries, pharmacies, médecins et autres professionnels de proximité. Cette diversité d’équipements contribue à faire de Balaruc-les-Bains une commune où il est possible de vivre à l’année tout en bénéficiant d’un environnement tourné vers le tourisme, le thermalisme et les loisirs.
Le marché immobilier de Balaruc-les-Bains
Les caractéristiques du parc immobilier se retrouvent directement dans les ventes.
Les données DVF, produites par la DGFiP à partir des actes notariés et des informations cadastrales, permettent d’étudier les transactions réellement enregistrées. La dernière mise à jour nationale disponible a été publiée en avril 2026.
Pour Balaruc-les-Bains, les données DVF disponibles pour 2025 recensent :
- 42 ventes de maisons ;
- 214 ventes d’appartements ;
- 46 ventes de locaux commerciaux.
En ne retenant que les ventes de maisons et d’appartements, la base recense 256 transactions en 2025.
Les appartements représentent donc environ 84 % des ventes de logements enregistrées en 2025.
Les ventes immobilières à Balaruc-les-Bains depuis 2020
L’évolution des transactions permet de mieux comprendre le marché local.
| Année | Maisons vendues | Appartements vendus |
| 2020 | 37 | 99 |
| 2021 | 67 | 166 |
| 2022 | 61 | 255 |
| 2023 | 53 | 219 |
| 2024 | 35 | 184 |
| 2025 | 42 | 214 |
Les chiffres montrent un pic particulièrement important du marché des appartements en 2022, avec 255 ventes.
Le volume a ensuite diminué en 2023 et 2024 avant de remonter en 2025 à 214 ventes.
Le marché des maisons reste beaucoup plus étroit, avec seulement 35 à 67 ventes annuelles sur cette période.
Les prix immobiliers à Balaruc-les-Bains
Les données DVF 2025 permettent également de distinguer les appartements et les maisons.
Appartements
En 2025 :
- 214 ventes ;
- prix moyen : 4 278 €/m² ;
- prix médian : 4 309 €/m².
Maisons
En 2025 :
- 42 ventes ;
- prix moyen : 4 165 €/m² ;
- prix médian : 3 980 €/m².
Ces chiffres correspondent aux prix issus des transactions enregistrées dans DVF et non aux prix affichés dans les annonces.
Méthodologie : les données de prix et de transactions présentées dans cette page sont issues exclusivement de la base officielle DVF (Demande de valeurs foncières), alimentée par la DGFiP. Elles correspondent aux transactions enregistrées et ne constituent pas une estimation de la valeur d’un bien particulier. Les chiffres proviennent du retraitement des transactions DVF par type de bien.
L'évolution des prix depuis 2020
Pour les appartements, les prix moyens enregistrés ont évolué de la façon suivante :
| Année | Prix moyen appartements | Ventes |
| 2020 | 4 001 €/m² | 99 |
| 2021 | 3 995 €/m² | 166 |
| 2022 | 4 122 €/m² | 255 |
| 2023 | 4 258 €/m² | 219 |
| 2024 | 4 258 €/m² | 184 |
| 2025 | 4 278 €/m² | 214 |
Pour les maisons :
| Année | Prix moyen maisons | Ventes |
| 2020 | 3 306 €/m² | 37 |
| 2021 | 3 543 €/m² | 67 |
| 2022 | 3 858 €/m² | 61 |
| 2023 | 3 891 €/m² | 53 |
| 2024 | 3 882 €/m² | 35 |
| 2025 | 4 165 €/m² | 42 |
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