par Acte de vente immobilier : que vérifie réellement le notaire avant la signature ?
La signature de l’acte authentique est souvent perçue comme le simple aboutissement d’une vente immobilière. Pourtant, lorsque vendeur et acquéreur se retrouvent chez le notaire, plusieurs semaines, voire plusieurs mois de vérifications ont déjà été nécessaires pour sécuriser la transaction.
Que vérifie réellement le notaire avant de faire signer l’acte de vente ? Pourquoi certaines ventes prennent-elles plus de temps que prévu ? Et peut-on considérer qu’une vente est définitivement conclue dès la signature du compromis ?
En tant que diplômée notaire, je vous propose de revenir sur ce qui se passe réellement entre l’accord du vendeur et de l’acquéreur et la signature de l’acte authentique.
1. La vente est-elle faite avant la signature chez le notaire ?
Contrairement à une idée très répandue, la vente ne naît pas nécessairement au moment où l’acte authentique est signé chez le notaire.
L’article 1583 du Code civil prévoit que :
« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
Autrement dit, lorsque le vendeur et l’acquéreur sont d’accord sur le bien vendu et sur son prix, la vente est en principe juridiquement formée entre eux.
L’acte authentique n’est donc pas, en lui-même, ce qui « crée » systématiquement la vente.
Mais cette règle doit être nuancée.
L’avant-contrat peut prévoir des conditions suspensives, un délai avant la réitération par acte authentique, ainsi que des modalités particulières concernant le transfert de propriété, la jouissance du bien ou le paiement du prix.
Il faut également distinguer la formation de la vente, le transfert de propriété, l’entrée en jouissance et l’opposabilité aux tiers.
Cette dernière question explique notamment pourquoi la signature chez le notaire et la publicité foncière occupent une place essentielle dans une vente immobilière.
2. Le compromis ou la promesse de vente : bien plus qu’une simple réservation
Le compromis de vente ou la promesse de vente constitue l’avant-contrat.
Contrairement à ce que l’on entend parfois, il ne s’agit pas simplement de « réserver » un bien pendant quelques semaines.
L’avant-contrat définit les conditions dans lesquelles la vente doit se réaliser.
Il précise notamment :
- la désignation précise du bien ;
- le prix ;
- les modalités de paiement ;
- les conditions suspensives ;
- le délai prévu pour la signature de l’acte authentique ;
- les modalités de jouissance du bien ;
- les éventuelles clauses particulières liées à la situation du bien ou des parties.
Les conditions suspensives occupent une place importante dans cette étape.
La plus connue est généralement la condition suspensive d’obtention d’un prêt lorsque l’acquéreur finance son acquisition par emprunt.
Mais d’autres conditions peuvent être prévues selon la situation du bien ou de l’acquéreur.
Le compromis constitue également le point de départ d’un important travail de collecte de pièces et de vérifications.
Certaines informations doivent être réunies dès cette étape : identité du vendeur, titre de propriété, diagnostics immobiliers, documents relatifs à la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division, plans des lots, procès-verbaux d’assemblées générales, informations relatives aux charges et aux travaux), lorsque le bien est situé en copropriété.
Les documents nécessaires sont adaptés à chaque situation.
Le délai qui sépare le compromis de l’acte authentique n’est donc pas un simple délai d’attente.
Il permet de poursuivre les vérifications, d’obtenir les réponses des administrations et organismes concernés et de réaliser les formalités nécessaires à la vente.
3. Les vérifications du notaire avant l’acte authentique
Après la signature de l’avant-contrat, le notaire poursuit les investigations nécessaires à la régularisation de l’acte authentique.
Ces vérifications peuvent être regroupées en plusieurs grandes catégories.
3.1 La situation personnelle du vendeur : capacité et pouvoirs
Avant de vendre un bien immobilier, il faut d’abord vérifier que la personne qui signe l’acte a juridiquement la capacité de vendre et dispose des pouvoirs nécessaires pour le faire.
Le notaire ne se contente donc pas de vérifier l’identité du vendeur.
Il demande notamment des extraits d’actes de naissance afin de contrôler les mentions qui peuvent y figurer et de rechercher l’existence éventuelle d’une inscription au répertoire civil.
Ces vérifications permettent notamment de s’assurer qu’il n’existe pas une mesure de protection ou une situation juridique particulière susceptible d’avoir une incidence sur la capacité de la personne à contracter.
Selon la situation, des formalités ou autorisations spécifiques peuvent alors être nécessaires.
Le notaire vérifie également la situation matrimoniale du vendeur.
Il doit déterminer sous quel régime matrimonial les époux sont mariés et vérifier si ce régime a fait l’objet d’une modification.
Cette vérification est notamment importante lorsqu’un changement de régime matrimonial est intervenu, par exemple avec l’adoption d’un régime de communauté universelle.
Les conséquences de ce changement sur la propriété du bien et sur les pouvoirs du vendeur doivent alors être déterminées au préalable.
Le notaire doit également vérifier si le conjoint doit intervenir à l’acte, notamment lorsque celui-ci est lui-même propriétaire du bien ou lorsque les règles applicables au régime matrimonial imposent son intervention ou son consentement. L’intervention du conjoint est nécessaire et ce dès la signature de l’avant contrat dès lors qu’il s’agit du logement de la famille.
La situation doit encore être examinée avec attention lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, lorsqu’il provient d’une succession ou lorsqu’une personne intervient au nom d’une autre au moyen d’une procuration.
La question est donc simple en apparence, mais essentielle juridiquement :
Qui est propriétaire du bien, qui peut juridiquement le vendre et qui doit intervenir à l’acte ?
3.2 Les règles d’urbanisme applicables au bien
Le notaire doit ensuite vérifier la situation du bien au regard des règles d’urbanisme.
Il sollicite notamment les renseignements d’urbanisme nécessaires auprès de la commune ou des services compétents.
Ces informations permettent notamment de connaître les règles applicables à la parcelle et de vérifier l’existence éventuelle de servitudes d’utilité publique ou de contraintes résultant des documents d’urbanisme.
Selon la nature du bien et de la vente, différentes informations peuvent être recherchées : classement de la parcelle, règles applicables à sa constructibilité, servitudes d’urbanisme, emplacement réservé, alignement, droit de préemption urbain, ou encore existence de procédures ou de décisions administratives susceptibles d’affecter le bien.
L’objectif est de permettre à l’acquéreur de connaître la situation juridique et administrative du bien qu’il achète.
3.3 La purge des droits de préemption
La vente peut également être soumise à différents droits de préemption.
Lorsqu’un droit de préemption est susceptible de s’appliquer, une déclaration doit être adressée à la collectivité ou à l’organisme titulaire de ce droit, afin de lui permettre de décider s’il souhaite ou non acquérir le bien à la place de l’acquéreur.
C’est notamment le cas du droit de préemption urbain dans les communes qui l’ont institué et dans les zones concernées.
La vente ne peut alors être définitivement régularisée tant que le délai légal de réponse n’est pas expiré ou que le titulaire du droit n’a pas renoncé à l’exercer.
On parle de purge du droit de préemption.
Cette formalité explique notamment pourquoi une vente peut nécessiter plusieurs semaines entre la signature du compromis et l’acte authentique.
Et c’est un bon exemple de formalité qui n’est pas visible pour le vendeur ou l’acquéreur : le dossier avance, mais une partie du travail se déroule entre l’étude notariale et les administrations.
3.4 L’origine de propriété : pourquoi remonter trente ans en arrière ?
L’un des aspects les plus techniques du travail notarial consiste à vérifier l’origine de propriété du bien.
Le notaire ne s’arrête pas nécessairement au titre de propriété actuel.
Il doit pouvoir reconstituer la chaîne des transmissions antérieures et vérifier la régularité de l’origine de propriété.
En pratique, l’étude de l’origine de propriété porte notamment sur les trente dernières années, période traditionnellement retenue pour sécuriser la chaîne des titres.
Le bien peut avoir été acquis par le vendeur, mais également lui avoir été transmis par succession, donation, partage ou dans le cadre d’une autre opération juridique.
Chaque transmission peut avoir son importance.
Cette recherche permet notamment de vérifier que le vendeur dispose bien des droits qu’il entend céder et d’identifier les éventuels droits de tiers qui pourraient affecter le bien.
3.5 L’état hypothécaire : vérifier les inscriptions et les garanties
Dans le cadre de ces vérifications, le notaire obtient notamment un état hypothécaire relatif au bien.
Ce document permet de connaître les inscriptions publiées sur le bien et constitue un élément essentiel de la sécurité juridique de la vente.
Il permet notamment de vérifier l’existence éventuelle d’une hypothèque ou d’une autre sûreté publiée.
La présence d’une inscription hypothécaire ne signifie pas pour autant que la vente est impossible.
Lorsqu’un emprunt ayant donné lieu à une inscription doit être soldé à l’occasion de la vente, le notaire prend contact avec l’établissement prêteur afin d’obtenir les éléments nécessaires à la régularisation.
La banque peut notamment transmettre :
- un décompte de remboursement anticipé, lorsque le prêt doit être remboursé grâce au prix de vente ;
- une attestation de prêt soldé, lorsque le prêt a déjà été intégralement remboursé ;
- les éléments nécessaires à la délivrance de l’accord de mainlevée.
Il faut ici distinguer le remboursement du prêt et la disparition de l’inscription.
Le fait d’avoir remboursé son emprunt ne signifie pas nécessairement que l’inscription publiée sur le bien disparaît automatiquement du fichier immobilier.
Des formalités de mainlevée sont nécessaires afin de permettre la radiation de l’inscription sauf péremption de l’inscription (L’inscription périme passée une certaine date, un an au-delà de la date ultime d’échéance).
Le notaire s’assure ainsi que les créanciers bénéficiant de garanties sur le bien soient correctement désintéressés et que la situation hypothécaire soit régularisée dans le cadre de la vente.
Cet état hypothécaire étant un document qui recense tous les actes publiés concernant un bien immobilier, il permet de vérifier l’origine de propriété sus évoquée (jusqu’en 1956 en règle générale).
3.6 Les servitudes et autres droits affectant le bien
Le notaire vérifie également les éventuelles servitudes et charges qui affectent le bien.
Il peut notamment s’agir :
- d’une servitude de passage (piétons, ou automobile par exemple);
- d’une servitude de réseaux (des canalisations par exemple) ;
Ces éléments sont notamment recherchés dans les titres de propriété et les documents juridiques relatifs au bien.
Ils doivent être identifiés et portés à la connaissance de l’acquéreur afin que celui-ci achète le bien en parfaite connaissance de sa situation juridique.
3.7 La situation de copropriété : les vérifications complémentaires
Lorsque le bien est situé dans une copropriété, une grande partie des documents nécessaires à l’information de l’acquéreur est déjà réunie au stade de l’avant-contrat.
Le notaire poursuit néanmoins les vérifications nécessaires jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Il doit notamment tenir compte de la situation du vendeur à l’égard du syndicat des copropriétaires et des informations communiquées par le syndic.
La répartition des sommes dues entre vendeur et acquéreur doit également être déterminée conformément aux règles applicables et aux stipulations de l’acte.
La copropriété constitue donc un exemple supplémentaire d’une situation qui nécessite un travail juridique en plusieurs étapes : information de l’acquéreur lors de l’avant-contrat, puis actualisation et vérification de la situation jusqu’à la vente définitive.
4. Pourquoi toutes ces vérifications prennent-elles du temps ?
Une vente immobilière implique de nombreux interlocuteurs et de nombreuses formalités.
Le notaire peut être amené à solliciter :
- les services d’urbanisme ;
- les services chargés de la publicité foncière ;
- une banque ;
- un syndic de copropriété ;
- les collectivités ou organismes titulaires d’un droit de préemption ;
- différentes administrations ;
- les parties elles-mêmes ;
- ou encore d’autres professionnels intervenant dans le dossier.
Certaines réponses sont rapides.
D’autres nécessitent plusieurs semaines.
C’est pourquoi une date envisagée pour la signature de l’acte authentique peut parfois être décalée.
Un retard ne signifie pas nécessairement que la vente est remise en cause.
Il peut simplement signifier qu’une formalité indispensable à la sécurité juridique de l’acte n’est pas encore finalisée.
Il faut toutefois distinguer ce simple délai administratif de la non-réalisation d’une condition suspensive ou de la découverte d’une véritable difficulté juridique.
5. La signature de l’acte authentique
Lorsque les vérifications sont terminées et que les conditions prévues dans l’avant-contrat sont réalisées, les parties peuvent procéder à la signature de l’acte authentique.
Le notaire reprend alors les éléments essentiels de la vente et s’assure du consentement des parties.
L’acte précise notamment :
- l’identité des parties ;
- la désignation du bien ;
- son origine de propriété ;
- le prix ;
- les modalités de paiement ;
- les éventuelles servitudes et charges ;
- les déclarations nécessaires ;
- les conditions relatives à la jouissance du bien ;
- les garanties attachées à la vente.
Le prix est versé selon les modalités prévues et, lorsque la jouissance est immédiate, les clés peuvent être remises à l’acquéreur.
Mais contrairement à ce que l’on pourrait penser, le travail du notaire ne s’arrête pas lorsque les parties ont signé.
6. Après la signature : la publication au fichier immobilier
Une fois l’acte authentique signé, celui-ci doit encore faire l’objet des formalités nécessaires à sa publication au service de la publicité foncière.
Cette publication est essentielle : elle permet notamment de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers.
C’est notamment ici que l’intervention du notaire devient incontournable en pratique.
L’acte de vente immobilière destiné à être publié doit répondre aux exigences de la publicité foncière et, en pratique, être établi sous une forme permettant cette publication. Le notaire accomplit ensuite les formalités nécessaires auprès du service compétent.
Cette étape permet également de mettre à jour la situation juridique du bien dans le fichier immobilier.
L’acquéreur recevra ensuite son titre de propriété une fois les formalités postérieures accomplies.
7. Une vente immobilière ne se résume donc pas à une signature
Lorsque le vendeur et l’acquéreur se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte authentique, une grande partie du travail juridique a déjà été accomplie.
La vente a été préparée, les conditions ont été définies dans l’avant-contrat, les parties ont été identifiées, les droits du vendeur ont été vérifiés, l’origine de propriété a été étudiée, la situation hypothécaire contrôlée, les règles d’urbanisme examinées, les droits de préemption purgés lorsque cela est nécessaire, les servitudes identifiées et les formalités nécessaires engagées.
La signature de l’acte authentique est donc l’aboutissement visible d’un processus juridique beaucoup plus vaste.
Le rôle de l’agent immobilier dans cette sécurisation
Le notaire est le professionnel chargé de recevoir l’acte authentique, d’assurer sa sécurité juridique et d’accomplir les formalités qui en découlent.
L’agent immobilier intervient en amont.
Chez Promesses Immobilières, mon parcours de diplômée notaire me permet d’aborder la transaction immobilière avec cette sensibilité juridique particulière.
L’objectif n’est évidemment pas de se substituer au notaire, mais de détecter le plus tôt possible les situations qui peuvent nécessiter des vérifications ou des pièces complémentaires, afin d’éviter autant que possible les mauvaises surprises une fois le compromis signé.
Une succession, une indivision, un changement de régime matrimonial, une hypothèque ancienne, une servitude, une situation de copropriété particulière ou un document manquant peuvent parfois avoir des conséquences importantes sur le calendrier d’une vente.
Une vente immobilière bien préparée est une vente dont les difficultés ont été anticipées.
C’est cette approche, à la fois immobilière et juridique, que je souhaite mettre au service de mes clients chez Promesses Immobilières.
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