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VENDRE UN BIEN IMMOBILIER reçu en héritage : Comment sera réparti le prix de vente
Une fois le bien vendu, une question revient presque systématiquement :
« Comment le prix de vente va-t-il être réparti ? »
La répartition dépend des droits que chacun détient sur le bien.
La présence d’un usufruit, d’une nue-propriété ou d’une indivision peut conduire à une répartition très différente.
Première hypothèse : le bien appartient en pleine propriété aux héritiers
C’est la situation la plus simple.
Les héritiers se partagent le prix selon leurs droits.
Exemple :
Monsieur Martin décède en laissant deux enfants, Lucas et Emma, propriétaires chacun de la moitié du bien.
La maison est vendue 400 000 €.
Chaque enfant percevra 200 000 €, sous réserve d’éventuels comptes entre indivisaires, d’une éventuelle plus-value immobilière, de frais de succession ou encore d’un éventuel prêt à rembourser etc.
Deuxième hypothèse : le bien est démembré
La situation est plus complexe lorsqu’un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires interviennent ensemble à la vente.
Le prix ne peut pas être partagé arbitrairement.
LA répartition du prix de vente
La répartition du prix doit tenir compte de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété.
Deux méthodes sont alors possibles.
La première méthode : le barème fiscal
Le Code général des impôts prévoit un barème permettant d’évaluer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.
Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit a de la valeur.
À l’inverse, plus il est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente.
Prenons un exemple.
La maison est vendue 400 000 €.
Madame Martin est âgée de 74 ans.
Selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts :
- l’usufruit vaut 30 % ;
- la nue-propriété vaut 70 %.
Le prix pourra donc être réparti de la manière suivante sous réserve d’éventuelle(s) somme(s) dues (plus-value immobilière etc.) :
- 120 000 € pour l’usufruitière ;
- 280 000 € pour les nus-propriétaires, répartis entre eux selon leurs droits.
Ce barème est simple d’utilisation et constitue la référence fiscale.
La seconde méthode : la valorisation économique
Le barème fiscal n’est pas la seule méthode possible.
Les parties peuvent choisir une valorisation économique de l’usufruit.
Cette méthode repose sur la valeur réelle des droits.
Elle tient notamment compte :
- de l’âge de l’usufruitier ;
- de son espérance de vie ;
- des revenus que le bien est susceptible de produire ;
- du marché immobilier ;
- des taux financiers.
Cette approche conduit parfois à une valorisation différente de celle résultant du barème fiscal.
Elle est fréquemment utilisée lorsque les parties souhaitent retenir une valeur reflétant davantage la réalité économique de leurs droits.
Le choix de la méthode devra être effectué avec le notaire.
Le prix n’est pas toujours partagé immédiatement.
La répartition immédiate n’est pas la seule solution.
Le report du démembrement sur le prix de vente
Les parties peuvent décider de reporter le démembrement sur le prix de vente.
Autrement dit, au lieu de partager immédiatement les fonds, le démembrement se reporte sur la somme d’argent.
Lorsque ce report porte sur des liquidités, on parle de quasi-usufruit.
L’usufruitier peut alors utiliser librement les sommes perçues.
En contrepartie, une créance de restitution naît au profit des nus-propriétaires.
Cette créance sera, sauf convention particulière, exigible au décès de l’usufruitier.
Cette solution est fréquemment retenue lorsqu’il s’agit du conjoint survivant.
Le report du démembrement sur le prix de vente
Une autre solution consiste à utiliser le prix pour acquérir un nouveau bien.
On parle alors de remploi.
Le démembrement est maintenu sur ce nouveau bien.
Cette solution est souvent retenue lorsque le conjoint survivant souhaite vendre une maison devenue trop grande afin d’acquérir un logement plus adapté.
Elle évite de partager immédiatement les fonds tout en maintenant les droits de chacun.
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