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vendre un bien immobilier reçu en héritage : déterminer sa juste valeur
L’estimation d’un bien reçu en héritage peut avoir des conséquences civiles, fiscales et patrimoniales importantes.
La valeur d’un bien immobilier reçu par succession ne sert pas uniquement à déterminer le prix auquel il sera proposé à la vente.
Lors du règlement de la succession, chaque bien immobilier doit être déclaré pour sa valeur vénale au jour du décès.
Elle est également utilisée pour :
- calculer les droits de succession ;
- déterminer la valeur d’entrée du bien dans le patrimoine des héritiers ;
- servir, en principe, de base au calcul de la plus-value immobilière en cas de revente.
Il est donc essentiel que cette valeur soit sincère et corresponde à la réalité du marché.
Elle doit être justifiée par des éléments objectifs : état du bien, localisation, superficie, prestations, ventes comparables, évolution du marché immobilier…
Une sous-évaluation volontaire peut conduire l’administration fiscale à procéder à un redressement.
À l’inverse, une surévaluation peut entraîner le paiement de droits de succession plus élevés que nécessaire.
C’est la raison pour laquelle il est parfois demander une estimation des biens par une agence immobilière.
Que se passe-t-il si le bien est vendu à un prix différent ?
Il est fréquent que le prix de vente ne corresponde pas exactement à la valeur déclarée dans la succession.
Cela ne signifie pas pour autant qu’une erreur a été commise.
Entre le décès et la vente, plusieurs événements peuvent expliquer cet écart :
- l’évolution du marché immobilier ;
- la réalisation de travaux ;
- la découverte de désordres affectant le bien ;
- un changement de la conjoncture économique ;
- un délai important entre le décès et la vente ;
- Le départ d’un locataire entre temps.
En revanche, lorsqu’un bien est vendu peu de temps après le décès à un prix très supérieur à celui retenu dans la déclaration de succession, l’administration fiscale peut s’interroger sur une éventuelle sous-évaluation.
À l’inverse, un prix de vente nettement inférieur devra également pouvoir être expliqué.
La cohérence entre les différentes valeurs retenues constitue donc un véritable enjeu.
Le rôle de l'agent immobilier
L’estimation ne consiste pas à annoncer le prix le plus élevé pour obtenir un mandat.
Elle doit être argumentée.
Un professionnel doit pouvoir expliquer les raisons qui conduisent à retenir une valeur plutôt qu’une autre.
Il s’appuie notamment sur :
- les ventes comparables
- L’historique des ventes intervenues au cours des dernières années ;
- les caractéristiques du bien, ses prestations, ses finitions ;
- son état d’entretien ;
- son environnement ;
- les tendances du marché local.
Une estimation sérieuse protège aussi bien les héritiers que l’acquéreur.
L’estimation ainsi réalisée peut être utilisée pur déterminer la valeur retenue du bien dans la déclaration de succession.
Les honoraires d'agence : un point souvent oublié
Le choix du mandat peut également avoir des conséquences fiscales.
Dans certains dossiers de succession, il peut être opportun de prévoir un mandat avec des honoraires à la charge de l’acquéreur.
Pourquoi ?
Parce que lorsque les honoraires sont inclus dans le prix supporté par le vendeur, ils peuvent, conduire à augmenter la valeur retenue du bien dans la déclaration de succession.
Cette augmentation peut entraîner le paiement de droits ou d’une fiscalité plus importante que nécessaire.
Cette question mérite donc d’être étudiée dès la mise en vente, en concertation avec le notaire.
À retenir
Une bonne estimation ne consiste pas à fixer le prix le plus élevé.
Elle consiste à retenir la juste valeur, celle qui permettra :
- de vendre dans de bonnes conditions ;
- d’éviter de payer plus de droits de succession que nécessaire ;
- d’éviter les difficultés avec l’administration fiscale ;
- et de préparer, le cas échéant, une répartition équitable du prix entre les différents titulaires de droits.
L’estimation est donc bien plus qu’une simple étape commerciale : elle constitue un véritable enjeu juridique, patrimonial et fiscal.
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