par Vendre un bien reçu en héritage : le guide complet
Recevoir une maison, un appartement ou un terrain par succession soulève de nombreuses questions.
Qu’il s’agisse de vendre une maison après un décès, de vendre un appartement reçu en héritage ou de céder un bien immobilier issu d’une succession, les démarches peuvent rapidement devenir complexes. Régime matrimonial, indivision, usufruit, nue-propriété ou encore testament : autant d’éléments qui peuvent avoir une incidence sur la vente.
Qui est réellement propriétaire du bien ? Qui doit signer le mandat de vente ? Quels documents sont nécessaires ? Comment est déterminée la valeur du bien ? Comment se répartit le prix entre le conjoint survivant et les héritiers ? Existe-t-il des solutions lorsqu’un héritier refuse de vendre ?
Autant de questions auxquelles il est essentiel de répondre avant de mettre un bien sur le marché.
Ce guide a pour objectif de vous accompagner à chaque étape de la vente d’un bien reçu en héritage, en expliquant simplement les principales règles juridiques applicables et les points de vigilance à connaître.
Que votre bien soit situé à Sète, Balaruc-les-Bains, Frontignan, Mèze, Bouzigues, Gigean, Poussan, Montbazin, Loupian ou plus largement sur le Bassin de Thau, ces conseils vous permettront d’aborder votre projet de vente avec davantage de sérénité.
Si vous souhaitez également suivre l’évolution du marché immobilier local, vous pouvez consulter nos pages Immobilier à Sète et Immobilier à Balaruc-les-Bains.
SOMMAIRE
Identifier les propriétaires
Qui signe quoi ? Les documents indispensables
Déterminer la juste valeur du bien
Répartir le prix de vente
- Pour aller plus loin
ETAPE 1 : IDENTIFIER LES PROPRIétaires
Avant même de signer un mandat de vente, une question essentielle doit être résolue :
Qui détient des droits sur le bien ?
Cette vérification est indispensable. Une erreur d’identification peut entraîner la signature d’un mandat irrégulier, retarder la vente ou obliger à reprendre l’ensemble du dossier.
Pour illustrer les différentes situations, prenons toujours le même exemple.
Monsieur et Madame Martin sont mariés sans contrat de mariage, donc sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Ils ont deux enfants : Lucas et Emma.
Selon les situations, les personnes qui devront intervenir à la vente seront pourtant différentes.
Cas n°1 : La maison a été achetée pendant le mariage
Monsieur et Madame Martin achètent leur résidence principale après leur mariage.
La maison constitue donc un bien commun.
Monsieur décède sans avoir pris de dispositions particulières.
Madame conserve automatiquement sa moitié en pleine propriété. Cette moitié ne fait pas partie de la succession.
Seule la moitié appartenant à Monsieur entre dans la succession.
En présence de deux enfants communs, Madame dispose de deux options.
Première option : l'usufruit de la succession
C’est l’option la plus fréquemment choisie.
La situation devient alors la suivante :
Madame est propriétaire de 1/2 en pleine propriété ;
elle reçoit l’usufruit sur l’autre moitié ;
Lucas et Emma deviennent chacun nus-propriétaires d’un quart.
La vente nécessitera donc l’intervention de Madame, de Lucas et d’Emma.
Deuxième option : le quart de la succession en pleine propriété
Madame conserve toujours sa moitié en pleine propriété, soit 4/8.
Elle recueille ensuite 1/4 de la moitié appartenant à Monsieur, soit 1/8 supplémentaire.
La répartition devient alors :
Madame : 5/8 en pleine propriété ;
Lucas : 3/16 en pleine propriété ;
Emma : 3/16 en pleine propriété.
Là encore, chacun devra intervenir à la vente.
Cas n°2 : Monsieur avait acheté la maison avant le mariage
Cette fois, Monsieur Martin avait acheté la maison plusieurs années avant son mariage.
Il s’agit d’un bien propre.
Au décès de Monsieur, la totalité de la maison entre dans sa succession.
Madame n’est donc pas déjà propriétaire d’une moitié.
En présence de deux enfants communs, elle bénéficie des mêmes options.
Première option : l'usufruit de la succession
Madame devient usufruitière de la totalité de la maison.
Lucas et Emma deviennent chacun nus-propriétaires de la moitié.
Les trois devront intervenir à la vente.
Deuxième option : le quart de la succession en pleine propriété
Madame devient propriétaire de 1/4 de la maison.
Lucas reçoit 3/8.
Emma reçoit 3/8.
Là encore, tous devront signer les actes nécessaires à la vente.
Cas n°3 : Une donation entre époux avait été signée
Reprenons le premier cas : la maison est un bien commun.
Avant son décès, Monsieur et Madame avaient signé une donation entre époux, également appelée donation au dernier vivant.
Cette donation offre au conjoint survivant trois possibilités.
Première possibilité
Recevoir l’usufruit de toute la succession.
Madame conserve sa moitié en pleine propriété et reçoit l’usufruit sur la moitié appartenant à Monsieur.
Les enfants deviennent nus-propriétaires de cette moitié.
Deuxième possibilité
Recevoir un quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit.
Madame conserve sa moitié en pleine propriété.
Elle reçoit également 1/8 en pleine propriété et l’usufruit sur les 3/8 restants.
Lucas et Emma recueillent chacun la nue-propriété de 3/16.
Troisième possibilité
Recevoir la quotité disponible spéciale entre époux en pleine propriété.
En présence de deux enfants, cette quotité représente un tiers de la succession.
Madame conserve sa moitié en pleine propriété et reçoit un tiers de la moitié appartenant à Monsieur, portant ainsi ses droits à 2/3 du bien en pleine propriété.
Lucas et Emma se partagent le tiers restant, soit 1/6 chacun.
Le choix de l’option la plus adaptée dépend de nombreux critères patrimoniaux, fiscaux et familiaux.
Cas n°4 : Monsieur avait rédigé un testament
Monsieur Martin avait établi un testament.
Le testament permet d’organiser la transmission de son patrimoine, mais il ne peut pas priver les enfants de leur réserve héréditaire.
En présence de deux enfants, Monsieur ne peut disposer librement que de la quotité disponible, soit un tiers de son patrimoine.
Avant toute mise en vente, il est donc indispensable de vérifier l’existence d’un testament afin d’identifier précisément les personnes titulaires de droits sur le bien.
Cas n°5 : Les enfants avaient déjà reçu la nue-propriété
Quelques années avant le décès, Monsieur et Madame Martin avaient donné la nue-propriété de leur maison à Lucas et Emma tout en conservant l’usufruit.
Au décès de Monsieur, son usufruit s’éteint.
Si les deux époux avaient conservé un usufruit conjoint, Madame demeure usufruitière jusqu’à son propre décès.
Lucas et Emma restent nus-propriétaires.
La vente d’un bien démembré obéit à des règles particulières.
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété devra être déterminée afin de répartir le prix de vente. Cette valorisation pourra être réalisée selon le barème fiscal ou selon une approche économique, que nous détaillerons dans l’étape consacrée à la répartition du prix.
Besoin d'un accompagnement pour vendre un bien immobilier reçu en héritage ?
Vous vendez une maison ou un appartement reçu en héritage sur le Bassin de Thau, à Sète, Balaruc-les-Bains, Frontignan, Mèze, Bouzigues, Gigean, Poussan, Montbazin ou Loupian ?
Chaque vente après succession présente ses propres particularités. Une préparation en amont permet souvent d’aborder la commercialisation du bien dans de meilleures conditions et d’anticiper certaines difficultés.
Retrouvez également notamment notre rubrique Liens utiles vous amenant sur différents outils de calculs et simulateurs en matière de vente.
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